ESTUDIO DE TÍTULOS EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN. CONFORMACIÓN DE LA “BUENA FE DILIGENCIA”. MALA PRAXIS. SU OBLIGATORIEDAD.

I.- Introducción.
Los nuevos derechos que emanan del Código Civil y Comercial de la Nación son acompasados también por nuevos deberes que antes solo se encontraban en normativas satélite, pero que hoy son integrados a este nuevo compendio legislativo como parte integrante de un sistema que comprende las “buenas prácticas notariales” y porque no judiciales, a fin de prepara las vías de responsabilidad, como asimismo de prescripción adquisitiva breve de inmuebles….

ESTUDIO DE TÍTULOS EN EL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION. CONFORMACION DE LA “BUENA FE DILIGENCIA”. MALA PRAXIS. SU OBLIGATORIEDAD.

En este marco de juego nos encontramos con las responsabilidades que dimanan de la relación de escrituración entre vendedores, compradores, escribanos, profesionales y terceros.
II.- Análisis del Artículo 1902 del CCCN. La buena fe diligencia.
Así las cosas, debemos tomar como punto de partida para el análisis el artículo 1902 del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que atiende al tratamiento actual del “justo título” y “buena fe”, dos elementos necesarios a fin de evaluar al dominio como perfeccionado, y eventualmente a la viabilidad o no de iniciar un proceso de prescripción adquisitiva exigible frente a un vendedor no cooperador.
El artículo en su totalidad expresa: “Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial”.
A fin de analizar este artículo debemos tomar la segunda parte de este que expresa como se conforma la buena fe en una operación de venta, diciendo: “…La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial”. Lo que exige acabadamente la “buena fe diligencia”, ya que cualquier otra calificación o graduación menor de la buena fe, no sería suficiente para que el vendedor se exima de responsabilidad y menos aún pudiera transmitir ni siquiera un justo título.
La buena fe no consiste solamente en la creencia de la bondad de su derecho, sino que también el poseedor debe exhibir diligencia en su actuar.
Finalmente, el artículo 1902 del CCCN refiere a una exigencia aún mayor respecto a la transmisión de bienes registrales, para lo que exige “examen previo de la documentación”, “examen previo de constancias registrales” y finalmente “el cumplimiento de los actos de verificación pertinentes establecidos en el respectivo régimen especial”, labor esta que se vería completa en su más alto esplendor con un completo estudio de títulos.
Así las cosas MARTINEZ SEGOVIA dijo, que el estudio de títulos consiste en la “investigación prolija, personal y crítica del derecho invocado por una persona”; siendo indudable su conveniencia como paso previo a todo negocio jurídico sobre inmuebles.
III.- Obligaciones del Vendedor y El Estudio de Títulos. Obligación de Saneamiento. Responsabilidad Profesional por Daños.
Otra de de las situaciones que germinó este microclima notarial se puede encontrar en el art. 1138 del Código Civil y Comercial de la Nación, el cual en referencia a “Gastos de entrega” reza lo siguiente:
“Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos que graven la venta.”
Al referirse, a que los gastos de la entrega de la cosa vendida estarán a cargo del vendedor esto empapa de diligencias obligatorias a los escribanos, quienes hasta ahora realizaban “estudios de títulos” de manera facultativa, los que deberán realizarlos a fin de evitar nulidades o peligros en un actuar negligente que les pudiera acarrear sanciones o peor aún un proceso de mala praxis profesional.
En este sentido, lo que hasta ahora se venía haciendo solo con informes de dominio y anotaciones personales, hoy exige un sinceramiento sobre la “cadena dominial”.
Este sinceramiento guarda estrecha relación con el paradigma que contiene el mismísimo Código Civil y Comercial de la Nación en su esencia, el que entendió aplicable en muchos de sus institutos la superación, sobre la necesidad de traer a la realidad de los conflictos, soluciones que exigía la comunidad argentina, o como es en este el caso las “buenas prácticas notariales”.
En el mismo sentido, el sinceramiento en la “cadena dominial” intenta aprovechar el momento de escrituración para evitar futuras nulidades y maniobras que pretendan incorporar inmuebles por medios no compatibles con su estado de situación no solo de derecho sino también de hecho.
Al respecto de ello, sobre esta obligatoriedad de exigir el estudio de títulos, no solo trae consigo el beneficio al comprador, quien verdaderamente compra a quien corresponde lo que verdaderamente le ofrecen, sino también al resto de los agentes de una escrituración exitosa o fracasada, obligando a los segundos a transitar líneas de tiempo y purga sobre procesos ya existentes, y valores de mercado quizás más unificados y coherentes.
Cuando el artículo 1138 del CCCN se refiere a: “…estudio del título y sus antecedentes…” deja en claro que el estudio del título debe ser, lo que en la práctica se denominó hasta ahora “Estudio de Títulos Completo”, y no así la “verificación de matríz”, que implica solo la comprobación y estudio del título inmediato anterior. Sino que “…estudio del título y sus antecedentes…”, se refiere a un estudio consolidado e íntegro de los veinte años posteriores al momento de escriturar, y solo se dará el supuesto de que un estudio de título sea completo y asimilable a una verificación de matríz en el caso que el título inmediato anterior tenga veinte años y un día (20 años y 1 día), todo ello a fin de cuidar al negocio inmobiliario asegurándose de eliminar cualquier posibilidad de ser atacado por acciones ya prescriptas o en el caso a un profesional del notariado en un proceso judicial por mala praxis profesional.
Ahora bien, en un razonamiento práctico esta obligación de transferir la cosa en el verdadero estado de venta, incluye en si mismo al “estudio de títulos” como un ingrediente más que conforma el valor del precio total de venta, con lo que no podrá ser desmembrado como una tarea no realizada por el vendedor ya que fue valorado al momento de conformar dicho precio.
Siendo esta diligencia, propia del mismo vendedor en el marco de la “obligación de saneamiento” bajo un actuar diligente y eventualmente de manera solidaria de quienes no realizaron la tarea y cumplimiento de los requisitos exigidos enunciados en los artículos 1137, 1138 en juego con el artículo 1902.
Paralelamente, bajo el art. 1040 del CCCN en el desarrollo sobre el sistema de saneamiento se plantea la “Responsabilidad por daños” que reza: “El acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el artículo 1039, excepto: a. si el adquirente conoció, o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios; b. si el enajenante no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios; c. si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente; d. si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa. La exención de responsabilidad por daños prevista en los incisos a) y b) no puede invocarse por el enajenante que actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.”
Haciendo una especial referencia al pasaje del inciso “b” de este artículo 1040 que dice: “…b. si el enajenante no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios;…”, en esta redacción se dispara la conformación de la Buena fe del enajenante para eximirse de la responsabilidad por daños, la que se debería haber conformado bajo las exigencias del art. 1902, de la buena fe diligencia.
En este sentido, ante un reclamo de terceros o del mismo comprador sobre la “obligación de saneamiento”, será el vendedor quien apuntará sus cañones de la responsabilidad a quienes fueron los profesionales encargados de cuidar el negocio “registral” y “extrarregistral” del título, los que debieron preparar esa buena fe diligencia y justo título exigidos por el artículo 1902 del CCCN inmediatamente antes de ese acto escritural de compraventa, profesionales estos que no son ni más ni menos que los escribanos de registro, quienes a través de su escribanos referencistas practican los “estudios de título”.
Es por ello que, la doctrina tiene dicho con referencia a este tema en comentario al artículo 1902 del CCCN que a los efectos de calificar la buena o mala fe del poseedor a los fines de la prescripción breve es si debió cumplir con el requisito del estudio de títulos. Entendemos que el asiento registral por sí solo no es suficiente para justificar la buena fe de quien se prevale de él, en tanto el poseedor diligente hubiera podido conocer la disconformidad entre la realidad registral y la extrarregistral, de tal modo el estudio de títulos se convierte en elemento ineludible que, sumado a la persuasión de legitimidad de su derecho: justo título, apariencia de verosimilitud de ese título, permitirán presumir la existencia de buena fe en el poseedor. De allí el acierto del último párrafo de la norma bajo análisis al establecer que “la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales”, delimitando con toda claridad los parámetros para evaluar la buena fe necesaria para usucapir.
Para ALTERINI, BUERES, LLOVERAS DE RESK Y PIÑON, se trata de un deber de resultado.
IV.- Conclusión.
En consecuencia, con el viejo sistema la realización del «estudio de títulos» conformaba la buena fe creencia del comprador, quien de manera facultativa podía pedirlo, y en la mayoría de los casos era quien había designado a su escribano de exclusiva confianza, habiendo sido esa la «default rule» de cualquier operación que justificara el estudio de títulos.
En cambio, hoy el artículo 1.138 del CCCN al expresar que los gastos estarán a cargo del vendedor pone esa «default rule» en la elección del escribano, en cabeza del vendedor a fin de clarificar la conformación del precio de venta y sus accesorios.
Asimismo, el actual sistema el art. 1138 en juego con el 1902 del CCCN hace encastrar la “buena fe creencia del comprador” con la “buena fe diligencia del vendedor” como dos piezas de Lego, las que se producen con un criterioso y completo estudio de títulos sumando a los preexistentes requisitos que emanan ni más ni menos que de las “buenas prácticas notariales”.
Por ello, la realización del estudio de títulos, es una manda que configura un requisito esencial: para que el vendedor se constituya conformando su «buena fe diligencia»; también, a fin de que el escribano evite ser atacado por un juicio de daños por mala praxis profesional recordándole al notario la voracidad del sistema de responsabilidad que este nuevo ordenamiento trae consigo; y finalmente para que los abogados junto a sus clientes consideren al estudio de títulos como un requisito más e ineludible del proceso de prescripción adquisitiva breve.

Andrés Piesciorovsky.-